פרק 15 | אורחת עינב עצמון יו"ר מנהלת כרמים – מהפכת ההתחדשות העירונית בפתח תקווה

תקציר

ב-2026, התחדשות עירונית בפתח תקווה כבר לא נשענת על תמ"א 38. התוכנית הארצית הסתיימה, ובמקומה נכנסה תוכנית עירונית ייעודית שמרכזת את עיקר הזכויות לאורך צירי תחבורת המונים. בפרק 15 של הפודקאסט "בזמן הנכון" אירחנו את עינב עצמון, אדריכלית ויו"ר מנהלת כרמים, הגוף העירוני שמרכז את כל תחום ההתחדשות העירונית בעיר. השיחה נגעה בשאלה שמעסיקה כל בעל דירה בבניין ישן: למה פרויקטים נתקעים, מה באמת צריך לבדוק לפני שחותמים ליזם, ואיך היקפי הבנייה הצפויים ישפיעו על שווי הנכס שלכם.

מה זו מנהלת כרמים ולמה היא הוקמה

עד לפני כשש שנים, התחדשות עירונית בפתח תקווה כמעט לא התקיימה כתהליך מסודר. מה שכן קרה היה נקודתי: צמוד קרקע ישן שנהרס, ובמקומו נבנה בניין של שמונה עד שתים עשרה דירות בעסקת קומבינציה. תהליכים רחבים יותר התחילו אך לא קיבלו תאוצה ולא קיבלו יחס ממוקד.

עם חילופי הנהלת העיר הוחלט להקים גוף ייעודי, ומנהלת כרמים קמה בדיוק בשביל זה. עינב עצמון, אדריכלית בעלת תואר שני בעיצוב אורבני ובת העיר, מנהלת אותה מאז 2020. היא מגדירה את התפקיד כ"בית להתחדשות עירונית": להתיר חסמים ולהוביל את התהליכים משלב ההתארגנות של הדיירים ועד שלב האכלוס.

הפרדת הגוף הזה ממנהל ההנדסה בעירייה היא שינוי מהותי. כשמחלקת תכנון עיר מטפלת בכל נושאי הבינוי במקביל, קשה לשים פוקוס על התחדשות בלבד. היום יש כתובת אחת שאליה מגיעים תושבים, יזמים ועורכי דין, ושמספקת מידע תכנוני, קורסים, מפגשי זום ונוכחות ברשתות החברתיות.

למה בכלל עושים התחדשות עירונית

כאן עצמון עוצרת את השיחה ומבהירה נקודה שלדעתה מתפספסת: הסיבה העיקרית להתחדשות עירונית אינה כלכלית.

שני הנימוקים המרכזיים הם חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה, ומיגון. ישראל היא מדינה שחיה במציאות ביטחונית מורכבת, ובניינים ישנים רבים פשוט אינם מוגנים. לדבריה, כשבעל דירה ניגש לתהליך בגישה של "אם לא תיתנו לי תוספת מטרים מסוימת אני לא חותם", הוא למעשה אומר שהוא עושה כאן עסקת נדל"ן ולא מבקש להתחדש.

זו אבחנה שחשוב להחזיק בראש, במיוחד למי שמסתכל על הדירה גם כעל נכס. אנחנו עוסקים בשאלות של נדל"ן והשקעות מדי יום, והניסיון מלמד שמי שנכנס לתהליך רק מהזווית של תוספת השטח מגיע לעיתים קרובות לתסכול. הערך המיידי והוודאי בתהליך הוא בניין תקני עם ממ"ד, לא הרווח העתידי.

מה החליף את תמ"א 38 בפתח תקווה

זו כנראה הנקודה המעשית החשובה ביותר בפרק. תמ"א 38 הסתיימה. במקומה אישרה פתח תקווה תוכנית עירונית שנקראת "תוכנית להתחדשות בניינית", בסמכות ועדה מקומית, שאושרה בשלהי השנה שעברה.

ההבדל המרכזי אינו בקצב אלא בהיגיון התכנוני. תמ"א 38 חלה על כל הארץ באופן אחיד, והוסיפה יחידות דיור בלי שלעירייה תהיה יכולת לספק לתושבים החדשים בתי ספר, גני ילדים, שטחים פתוחים ומענה תחבורתי. התוכנית העירונית החדשה מרכזת את מרב הזכויות לאורך צירי תחבורת המונים – ז'בוטינסקי, ההסתדרות, רוטשילד ואורלוב – מאפשרת שם עלייה לגובה, ובתמורה מחייבת הפרשת שטחים לצורכי ציבור ומסחר בקומות הקרקע.

נקודה שחשוב להבין לגבי שווי הנכס: הזכויות האלה אינן רשומות בטאבו. עצמון מתארת אותן כ"ענן של זכויות" שמתממש רק כשמוציאים היתר בפועל. כלומר עצם קיומה של התוכנית אינו משביח את הדירה שלכם באופן אוטומטי, ואין להתייחס אליה כאל נכס רשום.

בנוסף, תקן החניה באזורי תחבורת המונים מופחת משמעותית – בממוצע פחות ממקום חניה אחד ליחידת דיור. מי שמחזיק יותר מרכב אחד צריך לקחת את זה בחשבון.

למה פרויקטים נתקעים: החסמים האמיתיים

עצמון מחלקת את החסמים לשני צדדים. בצד העירוני נמצאת מערכת התכנון הישראלית, שהיא איטית מטבעה, ומשאבי כוח האדם בוועדות מצומצמים. היא מודה בכנות שלא תמיד עומדים בלוחות הזמנים.

בצד השני נמצאת הכלכלה. פרויקט התחדשות עירונית מתקיים רק אם יש בו רווח יזמי שמאפשר מימון בנקאי. עליית עלויות הבנייה, הריבית וחוסר הוודאות בשוק גרמו ליזמים לחזור בהם מפרויקטים שתוכננו לפני שלוש-ארבע שנים, לעיתים אחרי שכבר הוצא היתר והושקעו מאות אלפי שקלים בתכנון.

התרחיש שחוזר על עצמו: יזם מבטיח תמורות נדיבות, הדיירים חותמים, ואז במהלך הדרך מגיעה ההודעה שזה "לא כלכלי". לעיתים ההצעה הנדיבה מלכתחילה הייתה זו שלא הייתה ריאלית. עצמון מציינת שקיימים מנגנונים חוזיים שיכולים לגשר, כמו הסכמי חלוקת רווחים שדוחים חלק מהתמורה לשלב שבו השוק ישתפר.

מה לבדוק לפני שחותמים ליזם

כאן חשוב להיות מדויקים, כי יש כאן ציפייה נפוצה שאינה מתממשת. מנהלת כרמים אינה בודקת את ההסכם הקנייני בין היזם לדיירים, ואינה מאשרת או פוסלת יזם. זה אינו מתפקידה.

מה שכן קיים הוא מנגנון שנקרא "נועל יזמים": כדי להתקדם לבקשת היתר, היזם נדרש להציג למנהלת כמה חתימות יש לו, האם קיימת התארגנות מסודרת של הדיירים, והאם יש עורך דין מייצג ונציגות. יזם שאינו מוכר מוזמן לפגישת היכרות יחד עם נציגות הדיירים ועורך הדין שלהם.

באותה פגישה עצמון שואלת את הדיירים שאלות פשוטות שרבים לא שאלו: האם בדקתם את האיתנות הכלכלית של היזם? מה הוא בנה בעבר, איפה, והאם נסעתם לראות? האחריות לתשובות היא של הדיירים ושל עורך הדין שלהם.

הסלוגן של המנהלת הוא "לפני שחותמים – מתייעצים". וכפי שעצמון מנסחת זאת בחדות: אדם עומד לחתום על הנכס היקר ביותר שיש לו בחיים, לעיתים בלי להתייעץ עם איש. חתימה כזו מחייבת בדיקה מקדימה, לא אמון בהבטחות.

נקודה שראוי להוסיף מהזווית הפיננסית: לפני חתימה כדאי לבדוק גם איך התהליך משפיע על ביטוח המשכנתא הקיים שלכם. מעבר לדירה חלופית לתקופת הבנייה ושינוי במאפייני הנכס הם אירועים שמחייבים עדכון של הפוליסה, ולא מעט דיירים מגלים זאת מאוחר מדי.

איך תיראה פתח תקווה בעוד עשור

עצמון מציירת תמונה רחבה: שבילי אופניים, ציר ז'בוטינסקי עם חזית מסחרית, המשך פיתוח שכונת רמת ורבר, המטרו שייכנס לעיר, ומרכז עיר מתחדש שמיועד למשוך אוכלוסייה צעירה. במקביל מתפתחת שכונת צמרת, ובין השכונות מתוכנן פארק גדול סביב ערוץ נחל שיחודש.

היא מדגישה שהעיסוק אינו ביחידות דיור אלא בקהילות. פינוי בינוי הוא תהליך חברתי אגרסיבי, ואחד האתגרים המרכזיים הוא לדאוג שהדיירים הוותיקים יחזרו לבתים החדשים ויוכלו להשתלב באוכלוסייה החדשה.

בהקשר הזה זכתה פתח תקווה להיכלל בפיילוט ארצי בשם "שכונה מתחדשת" יחד עם עוד שלוש ערים. השכונה שנבחרה בעיר היא שכונת יוסף טל, ששמה שונה לאחרונה לפסגת אלון. הרעיון הוא לבצע פעולות משלימות כבר עכשיו – שיפוץ חזיתות וחדרי מדרגות, שיפור המרחב הציבורי וחיזוק הקהילה – בשנים הארוכות שעד שההתחדשות עצמה מתרחשת בפועל.

מה זה אומר על מחירי הדירות ועל שווי הנכס

כששאלנו על מחירי הדירות, עצמון סירבה לחזות. "אני לא נביאה", אמרה, והבהירה שתחום התחזיות הכלכליות אינו המומחיות שלה. היא עוסקת בתכנון.

עמדתי שלי כמי שחי את השוק שונה. ההיצע שצפוי להיכנס לפתח תקווה בשנים הקרובות – צמרת, מרכז העיר, רמת ורבר ופרויקטים נוספים – הוא היצע חריג בהיקפו, והוא מצטרף לתחרות גוברת בין יזמים. לדעתי השילוב הזה יפעיל לחץ מטה על המחירים בעיר. חשוב להדגיש שזו הערכה שלי ולא נתון, והשוק מושפע גם מריבית, ממצב ביטחוני ומגורמים שאי אפשר לחזות.

מגמה אחת כן ניתן למדוד כבר היום, והיא הפער בשווי בין דירות עם ממ"ד לדירות בלעדיו. בניינים מטופחים בני חמש ושש קומות, עם מקלט משותף בלבד, מתקשים להימכר. שאלת "יש ממ"ד?" הפכה לאחת השאלות הראשונות של קונים ומשקיעים כאחד.

מעניין שעצמון דווקא מצביעה על יתרון מיגוני של ממ"ק, מרחב מוגן קומתי, שממוקם בדרך כלל בגרעין הבניין ללא חלון חיצוני. במלחמות האחרונות נצפו פגיעות ישירות בממ"דים. השוק הישראלי, לעומת זאת, מעדיף בבירור את הממ"ד הפרטי – מה שיוצר פער בין ההיגיון ההנדסי לבין תמחור השוק.

מהתחדשות עירונית לתכנון פיננסי

התחדשות עירונית בפתח תקווה אינה החלטה נדל"נית בלבד. היא נוגעת בלוח הזמנים המשפחתי, בתזרים, בביטוחים ולעיתים גם במועד הפרישה. מי שנכנס לתהליך צריך להסתכל עליו כחלק מתכנון פיננסי כולל, ולא כאירוע נפרד.

אם התהליך צפוי לשחרר לכם סכום כלשהו, או שאתם שוקלים למכור לפני שהוא מתחיל, כדאי לתכנן מראש מה קורה עם כסף פנוי והשקעות ואיך זה משתלב ביתר התמונה. ולמי שקרוב לגיל פרישה, כדאי לבחון כיצד הצעד משפיע על 

תכנון הפרישה שלכם, שכן עיתוי המעבר והחזרה לדירה החדשה יכול ליפול בדיוק בשנים הרגישות.

את הפרק המלא עם עינב עצמון אפשר לשמוע בעמוד הפודקאסט מדברים כסף. ואם אתם עומדים לפני החלטה בבניין שלכם ורוצים לבחון אותה מהזווית הפיננסית והביטוחית, 

אתם מוזמנים לקביעת פגישה עם אביעד ממן ללא התחייבות.

שאלות נפוצות – התחדשות עירונית בפתח תקווה